一季度经济增长超预期，房地产还会“水大鱼大”吗？

　　4月17日，国家统计局发布数据称，一季度国内生产总值213433亿元，同比增长6.4%，与上年四季度相比持平。
　　“经济运行保持合理区间”“经济结构优化升级”“市场预期明显改善”，这是国家统计局新闻发言人毛盛勇对一季度经济做出的概括，看法显然偏乐观。

　　昨天，央行也发布了一季度货币政策执行报告，用“呈现健康发展”来描述当前经济运行，同样表现出积极乐观的态度。
　　在这之前，今年一季度，全国社会融资总量再一次创下了纪录，新增量高达8.18万亿元，同比2018年多增2.34万亿元，增幅高达40%。
　　以往房地产市场上涨行情的背后，都伴随着货币政策宽松放水，正所谓“水大鱼大”，没有水就没有鱼。
　　这次，房地产是不是又要跟着“水大鱼大”了呢？
　　社融大增背后是信贷扩张
　　4月16日，国家统计局公布3月份70个大中城市的房价统计数据表明，一、二线城市3月份房价同比上涨幅度加大，交易量同比大幅度上涨，三四线城市相对乏力。
　　社融大幅度增长，似乎只利好一二线城市，对三四线城市的刺激不大。通过分析今年一季度社融数据结构不难发现，本次社融增长主要动力是信贷扩张，基础货币并没有增加。
　　据央行统计数据，今年一季度M2增速只有8.6%，M0增速只有3.1%。M2和M0代表央行向社会投放的基础货币量。
　　在1月份的时候，央行曾通过降准1个百分点，向社会释放上万亿流动性；2月份，央行迅速回调基础货币投放，创下2016年以来最低点，增幅为-4.62%；4月1日开始，央行连续15天通过暂停到期逆回购的操作，回收基础货币7000亿元；日前，央行还明确回应“4月将不降息”。
　　在昨天的中国人民银行货币政策委员会2019年第一季度例会上，央行再次强调“稳健的货币政策要松紧适度，把好货币供给总闸门，不搞‘大水漫灌’，同时保持流动性合理充裕，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。”
　　看来，央行一直在把握社会流动性的水平，做到既不“大水漫灌”，又不因刺激不及时而导致经济增长受影响。
　　今年以来，央行对于基础货币的收紧和放松操作频率和幅度更大，就像我们日常开车，到了复杂多弯的路段，就要减速并频繁左右打方向盘。
　　防止“大水漫灌”一直是央行挂在嘴边，常提常念的底线要求。因此，在3月份社融再次出现大幅度增长的情况下，市场一致预期央行会在4月份再度紧缩货币。
　　值得注意的是，一季度基础货币增长幅度并不大，但是社会融资总量增长幅度却很大，主要增长原因是银行信贷的扩张，随着股市上涨，社会风险偏好上升，银行对于信用货币创造的作用力越来越大。
　　2019年3月金融机构新增人民币贷款1.69万亿元，同比多增5700亿元，1-3月合计新增5.81万亿元，比去年同期多增9465亿元。
　　今年一季度，贷款多增了近1万亿元，其中居民部门贷款增加了约8900亿元，同比多增3200亿元；居民短贷增4300亿元，同比多增2300亿元；居民中长贷增4605亿元，同比多增800亿元，恢复到2016-2017年的水平。
　　这一组贷款数据值得深究：首先，居民中长期贷款大部分是购房按揭贷款，其绝对规模接近2016-2017年的那次房地产大牛市的量，说明今年一季度一、二线城市房地产销量回暖的力量是很大的。其次，是居民短贷高速增长，这说明居民部门风险偏好上升，资金借道居民消费贷等短贷渠道去投资股市和房市。
　　一季度股市表现太好，重新刺激了居民部门投机投资的欲望，向银行申请贷款用来炒股，而炒股赚钱的则会把钱从股市套现出来赶紧买房。在一季度的居民部门短期贷款结构当中，很多贷款最终变成了“首付贷”。
　　宽货币到宽信用：给房地产的启示
　　需要提醒大家的是，一季度银行信贷投放呈现明显的区域差异，从三四线城市向一二线城市回归。
　　从央行公布的分省的贷款和社融数据来看，去年以来流动性在省际层面出现了剧烈分化，年初以来分化更加明显。
　　无论是企业贷款还是居民贷款，现在都加速流向长三角、珠三角、北京（楼盘）和东部沿海省市。反观经济落后地区和三四五线城市，无论是贷款、社融还是卖地层面，流动性都显著恶化。
　　年初以来，有关机构也观测到了经济数据的省际分化和房地产在一、二线城市回暖但三、四、五线加速下滑的分化。
　　对于经济发达地区和一、二线城市而言，在流动性充裕的驱动下，经济状况有所改善，但经济落后地区和三、四、五线城市可能会进一步下滑，导致风险在经济落后地区有所上升。好的更好，差的更差是当前的经济格局，这意味着金融机构的风险偏好下降。
　　这就可以理解一季度回暖的是一、二线城市楼市，而不是三、四线城市了。其实，“宽信用”时代依靠银行来创造信用货币，银行“嫌贫爱富”，投放信贷的基本判断就是避开三、四线房地产过剩城市的风险，转投一、二线城市中房地产(000736)市场较安全的区域。
　　在M2不增长的情况下，社会融资规模大幅度扩张，那就是“从宽货币到宽信用的传导”，银行会从信用水平的维度决定：给什么人贷款，给什么地区的房地产市场贷款。
　　另外，央行即将于5月份上线新版个人征信系统，利用大数据挖掘可以查询到个人、配偶、职业等所有信息，还有银行和非银行所有贷款记录等，这个系统上线以后，想靠离婚来买房都不行了。
　　当然，央行新版征信系统除了让“老赖”等诚信不好的人以后更难从银行借钱外，更能体现高收入和高信用人群的社会信用价值，今年开始，银行会围绕高信用人群服务，让高信用人群加杠杆，也会制造信用的贫富分化。
　　回到货币流动对房地产影响的话题：一季度社融增长的背后是基础货币投放没增，而银行信贷大规模扩张的结果。而银行信用扩张主导货币分配的结果就是，经济发达和信用等级高的地区和人群最受益。
　　未来房地产开发也要从这个价值维度上去思考：该去哪个城市投资，该做什么产品。
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